1주택자 전세자금 대출 받는 조건 방법 주거사다리 지원 사업 정리

1주택자도 전세자금 대출을 받을 수 있는지와 전세자금 대출을 받고 집을 사도 되는지 알아보겠습니다. 결론부터 말하면 둘 다 가능합니다. 집이 있는 1주택자도 전세자금 대출을 받을 수 있습니다. 그리고 전세대출을 이용하고 있어도 만기 이전에 집을 매수할 수 있습니다. 다만 몇 가지 조건이 있는데 두 경우 모두 주택 가격에 대한 허들이 있다는 점입니다. 추가로 무주택자가 주거사다리 지원 사업을 통해 주택을 매수할 수 있는 방법에 관하여 상세히 설명하겠습니다.

1주택자 전세자금 대출 조건과 주거사다리 지원 사업 정리

 

1주택자 전세자금 대출받는 방법

1주택자는 1금융권의 전세자금 대출 대상에 포함됩니다. 다만 무주택자 보다 대출 한도가 작습니다.

구분	주택도시기금 전세대출	한국주택 금융공사 (HF)	주택도시보증공사 (HUG)	서울보증(SGI)
무주택자	최대 2억 2,000만 원	최대 2억 2,200만 원	최대 4억 원	최대 5억 원
1주택자	불가	최대 2억 2,200만 원	최대 2억 원	최대 3억 원

전세대출을 받을 수 있는 4개 기관 비교 시 1주택자의 경우 서울보증(SGI)이 최대 3억 원으로 가장 높습니다.

 

1주택자 전세자금 대출 조건

1주택자도 전세자금 대출을 받을 수 있으나 보유 주택의 매매시세에 따라 불가능할 수 있습니다. 3가지 조건이 있는데 ①9억 원 초과 주택과 ②투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트라는 조건이 있습니다. ③2020년 7월 10일 이후 매수한 아파트를 대상으로 합니다.

• 지역 불문 9억 원 초과 주택 불가(아파트, 빌라, 단독주택)
• 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트 불가
• 2020년 7월 10일 이후 매수한 아파트 전세대출 불가

이 조건에 부합하는 주택을 보유하고 있으면 전세자금 대출이 불가합니다. 지역을 불문하고 9억 원이 넘는 아파트, 빌라, 단독주택을 소유하고 있거나 투기지구 또는 투기과열지구에서 3억 원이 넘는 아파트를 2020년 7월 10일 이후에 계약하여 보유 중이라면 전세대출이 제한됩니다.

구분	지역
투기지역 (15곳)	용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 종로, 동대문, 동작구
투기과열지구 (30곳)	서울 전지역 25개구, 과천, 성남(분당, 수정), 광명, 하남
조정대상지역 (29곳)	서울 전지역 25개구, 과천, 성남, 광명, 하남

 

전세자금 대출받고 집 매수 가능한 조건

전세대출을 받고 난 뒤 주택 매수 시 9억 원 초과 주택과 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트(2020년 7월 10일 이후 매수)를 매수하는 것은 불가합니다.

2020년 7월 10일 이후부터는 전세대출을 실행하는 차주에게 '약정서'를 받는데 투기과열지구 내 3억 원을 초과하는 아파트를 매수하지 않겠다는 약속이기도 합니다. 만약 이를 어길 시 그 즉시 전세대출금은 회수될 만큼 약정서의 효력이 강합니다.

 

아파트

은행에서는 3개월마다 차주의 주택 매수 여부를 확인하므로 전세대출을 유지하며 주택을 매수하고 싶다면 '9억 원 초과 주택' 또는 '투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트'에 대해서는 주의를 기울여야 합니다.

단, 투기과열지구 내 아파트가 아닌 3억 원을 초과하는 빌라나 단독주택의 경우 매수할 수 있습니다.

 

주택 매수 후 전세대출 회수되지 않는 방법

2022년 7월 10일 이전 매수한 투기과열지구 내 아파트가 어느 날 기준 시세를 넘겼다면, 3억 원 초과 조건을 넘었다면 이를 단순한 시세 상승으로 인정하므로 전세대출금이 회수되지 않습니다.

또한 아파트 분양권, 입주권은 전세대출에서는 '주택'으로 인정하지 않으므로 2020년 7월 10일 이후에 투기과열지구에서 3억 원을 초과하는 분양권이나 모든 지역에서 9억 원을 초과한 입주권을 매수했다고 하여 전세대출금이 회수되지 않습니다.

단, 아파트가 완공되고 잔금을 치르는 시점에는 입주권이 '주택'으로 전환된다는 점 참고 바랍니다.

제2금융권 이용 시 위 조건에서 자유로울 수 있으며 2주택 이상을 보유한 다주택자 또한 전세자금 대출을 받을 수 있습니다.

제2금융권에서는 보증기관의 보증서를 받지 않고 자체적으로 전세대출을 실행하기 때문입니다. 단, 제1금융권에 비해 전세대출 금리가 높으므로 상세히 따져보고 이용해야 합니다.

 

무주택자 주거사다리 지원 사업

무주택자 중 집값이 더 오르기 전에 미리 주택을 매수해 두려는 분이 있다면 다음 내용을 상세히 봐주시기 바랍니다.

예를 들어 현재 A라는 전셋집에 거주 중인데 또 다른 전세를 안고 있는 B 주택을 매수해 향후 B의 세입자가 퇴거하는 시점에 맞춰 이사를 하는 계획입니다.

원래 전세대출을 받은 사람이 투기과열지구에서 3억 원을 초과하는 아파트를 매수하는 것은 불가하나 이런 경우 '주거사다리 지원 제도'를 활용해 예외적 인정을 받을 수 있습니다.

아파트

 

주거사다리 지원 제도 순서

 

우선 ①무주택자인 상태로 전세대출을 신청하고, ②이후 전세를 낀 주택을 매수합니다. 그러면 본인의 전셋집 만기일과 매수한 주택의 기존 세입자 전세 만기일 중 더 빠른 날까지 전세대출을 허용받을 수 있습니다.

그러나 주거사다리 지원 제도를 이용한다고 하더라도 매매시세가 9억 원을 초과할 경우 주택 매수는 불가합니다. 주거사다리 지원 제도 이용 순서가 중요하므로 다음 예시 상황을 참고 바랍니다.

1. 전세대출 신청하기 : 기존 무주택자의 전세대출 신청(예, 2020년 7월 20일)

2. 주택 매수 : 투기과열지구에 3억 원 초과 아파트 구입(예, 2021년 1월 30일)

3. 본인 만기 : 본인 임대차계약 만기일(예, 2021년 8월 30일)

4. 세입자 만기 : 취득한 아파트의 기존 세입자 임대차 계약 만기일(예, 2021년 9월 20일)

5. 회수유예 처리 : 둘 중 먼저 도래하는 시기까지만 유예(예, 2021년 8월 30일까지)

 

대출 관련 추가 콘텐츠

1. 전세퇴거자금대출 1주택 2주택자 한도 금액과 신청 자격

전세퇴거자금대출 1주택 2주택자 한도 금액과 신청 자격 총

2. 생애최초 주택구입 대출 LTV DSR 조건과 계산 방법

생애최초 주택구입 대출 LTV DSR 조건과 계산 방법 정리

3. 부동산 아파트 분양권 입주권 차이점 장단점 정리

부동산 아파트 분양권 입주권 차이점 장단점 총 정리

 

지금까지 1주택자 전세자금 대출받는 조건과 방법, 무주택자가 주거사다리 지원 사업을 통해 주택을 매수할 수 있는 방법을 알아보았습니다. 위에서 설명한 주택 가격 조건(9억 초과 주택, 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트)을 기억하고 진행하시기 바랍니다.