임대인 임차인 전세계약갱신청구권, 묵시적 갱신에 대한 쉬운 설명

전세계약갱신청구권, 묵시적 갱신에 대해 쉽게 이해하기

전세 물건이 있더라도 전세가 역시 오르고 있는 상황으로 세입자의 걱정이 나날이 늘고 있습니다. 전세 계약 만료가 되면 재계약을 하고 싶어도 전세금을 올려달라고 할까 봐 혹은 나가라고 할까 봐 라는 고민을 갖고 계실 겁니다.

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임차인의 걱정을 위해 전세계약을 연장할 수 있는 임대차 법 전세계약갱신청구권에 대해 설명드리려 합니다. 더불어 묵시적 계약 갱신청구권에 관해서도 설명드리니 하기 내용을 상세히 살펴봐주시기 바랍니다.

■ 전세계약갱신청구권

전세계약을 갱신할 수 있는 권리를 의미하며 임대인의 의사와 상관없이 임차인이 요구할 수 있는 권리를 의미합니다. (1회에 한하여 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리)

• 임대인 (집을 빌려준 사람)
• 임차인 (집을 빌린 사람)

 

① 신청 기간

임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 계약 갱신 청구가 가능합니다. 단 2020년 12월 10일 이전 계약일 경우에는 6개월에서 1개월 전입니다.

• 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전

 

② 신청 대상

2020년 12월 10일 이후로 최초로 체결, 갱신된 계약에만 적용됩니다. 2020년 12월 10일 이전 계약일의 경우 6개월에서 1개월 전입니다.

• 2020년 12월 10일 이후로 최초 체결, 갱신된 계약

 

③ 전세계약갱신청구권 조건

전세계약갱신 청구권은 1번 사용이 가능하며 보증금은 5% 범위 내에서 증감이 가능합니다. 전세계약갱신 청구권은 1회만 보장되어 총 4년(2년 + 2년)까지 법적 보호를 받을 수 있습니다. 이후 임대인이 임차인에게 새로운 계약으로 임대료 인상 혹은 이사를 요구할 수 있습니다. 

• 차임과 보증금은 5% 범위 내에서 증감 가능
• 예시, 전세 보증금이 1,000만 원이었다면 1,050만 원으로 올릴 수 있음

전세계약 연장을 하겠다는 내용은 구두로 전달하시지 말고, 반드시 서면 혹은 문자메시지로 남겨두는 것이 좋겠습니다. 왜냐하면 집주인이 실거주를 하겠다고 말했는데 다른 세입자를 들인 경우 손해배상 청구가 가능하기 때문입니다. 월세의 경우 3개월 분의 금액, 전세의 경우 4%까지의 금액을 요구할 수 있습니다. 이는 임대인이 실거주를 내세워 계약 갱신을 하지 않고 새로운 임대료를 높여 새로운 임차인과 계약할 경우를 염두한 조항입니다.

 

■ 묵시적 계약갱신 청구권 (기존 계약 그대로 유지)

2020년 2월 10일 이후부터 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내, 계약을 연장할지 여부에 대해 반드시 명확한 의사표현을 해야 하는데 만약 이 기간 내 상호 간 어떠한 소통이 없었다면 이 계약은 묵시적으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 임대 기간이 자동으로 경과하여서 묵시적인 갱신이 된 경우로 '전세계약갱신청구권'에 의한 연장에 해당되지 않습니다. 

묵시적 계약갱신 청구권에 관하여 잦은 문의가 있는 내용 바탕으로 정리드립니다. 묵시적 갱신은 "갱신청구권"을 행사한 것으로 볼 수 없습니다. 임대인과 임차인 모두 기간 내 갱신청구권 여부를 밝히고 그에 대해 알 수 있는 계약서나 확약서를 챙기시길 바랍니다. (문자메시지도 가능)

Q1. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는가?

A. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사 표현을 한 경우에 인정됩니다. 

묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어지는 것으로 보는 제도입니다.

Q2. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?

A. 가능합니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구분되기 때문입니다. 계약이 묵시적으로 진행되었다면 그 갱신된 계약 기간이 끝나 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

■ 임대인(집주인)이 계약갱신 청구권을 거부할 수 있는 경우

전월세 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있는 경우 아래와 같은 사항이 있습니다.

• 임대인이 실거주를 하려고 하는 경우 (집주인 본인이 실거주)
• 혹은 직계 가족이 실거주를 하겠다고 하는 경우 
• 임차인이 금액을 2회 이상 연체했을 경우
• 임차인이 허위 신분으로 계약하거나 불법 영업장 목적으로 영업한 경우
• 임대인이 임차인에게 이사비 등의 보상을 한 경우
• 임대인의 동의 없이 임차인이 주택의 전부, 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 주택을 고의나 중대과실로 파손한 경우
• 임차한 주택이 멸실되어 주거 기능을 상실한 경우
• 임대인이 주택을 재건축하기 위해 회복할 필요가 있는 경우
• 임차인이 임차인으로의 의무를 위반한 경우

지금까지 전세계약갱신청구권과 묵시적 계약갱신에 대해 알아보았습니다. 하기 관련 콘텐츠는 부동산과 대출에 관련한 내용으로 함께 참고하여 보시면 좋습니다.

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