부동산 주택담보대출 ltv, dti, dsr 뜻과 계산 방법 예시로 총 정리

부동산 대출 담보 한도를 결정하는 3가지의 기준에 대해 알아보겠습니다. 부동산 주택담보대출 ltv, 주택담보대출 dti, dsr에 대해 총 정리하여 쉽게 설명합니다. 주택을 구매하기 위해서는 반드시 3가지 용어에 대하여 자세히 알고 있어야 합니다. 쉽고 간략하게 알아보겠습니다.

 

부동산 주택담보대출 ltv, dti, dsr 알아보기

• ltv : 주택담보대출 인정비율
• dti : 총부채 상환 비율
• dsr : 총체적 상환 능력 비율

부동산 대출 용어

 

1. 부동산 주택담보대출 ltv

주택담보대출 ltv(loan to value ratio)란 주택담보대출 인정비율을 뜻합니다. 부동산을 담보로 대출할 때 대출 가능 한도입니다.

ltv는 dti 기준과 함께 연동되므로 담보(부동산)의 가치가 높더라도 소득이 충분하지 않으면 대출 가능 금액은 적어집니다.

투기과열지구 및 투기지역은 40%, 조정대상지역은 60%, 비조정지역(기타 지역)은 70%를 적용합니다.

•  투기과열지구, 투기지역 ltv 40%
•  조정대상지역 ltv 60%
•  비조정지역(기타 지역) 70%

 

예시 (주택담보대출 LTV)

서울에서 ltv 40%를 적용받아 시세 8억 원의 아파트를 샀다고 가정하겠습니다. ltv 40%를 적용받아 아파트 구매 시 3억 2,000만 원 까지 대출이 가능합니다. 부동산을 구매하고자 하는 지역이 어디에 해당하느냐에 따라 ltv 비율을 각각 다르게 적용받습니다.

 

2. 주택담보대출 dti

dti(debt to income)는 총 부재 상환비율을 의미합니다. 은행 대출을 받을 때 개인의 총소득이 기준입니다. 은행에서 빌린 금융부채 원리금 상환액이 개인 총소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 비율을 뜻합니다.

금융당국에서 대출 상환 능력을 심사하기 위해 마련한 종합적인 대출심사 지표로 부동산 시장을 규제하는 용도로 쓰입니다. 문재인 대통령 정권에 들면서 2018년 08월 02일 부동산 대책을 거쳐 40%까지 줄었습니다.

• 서울 투기과열지구 기준 dti 40% 

 

예시 (주택담보대출 dti)

연간 소득이 5,000만 원이라면 dti를 40% 적용받을 시 총부채의 연간 원리금 상환액이 2,000만 원을 초과하면 안 됩니다.

 

3. 주택담보대출 dsr (dti보다 강화된 규제)

dsr(debt service ratio)이란 총 부재 상환비율과 총체적 상환능력 비율로도 불립니다. 연간 총소득액에서 전체 대출금+이자가 차지하는 비율입니다.

즉, 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값이라 할 수 있습니다. 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 다음 항목도 포함하여 산정됩니다.

• 자동차 할부금
• 학자금 대출
• 카드론
• 마이너스통장 등 모두 포함

 

dsr 상세 내용

dsr은 채무자가 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율을 계산하여 대출 가능 여부를 결정하게 됩니다.

 

이로 인해 절차는 더욱 까다로워지며 대출 가능 금액 더 줄어들게 됩니다. dsr은 dti 규제가 없는 수도권 이외 지역도 적용되는 점 참고하시기 바랍니다.

dsr 계산식

 

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부동산 대출 용어 3가지 주택담보대출 ltv, dti, dsr에 관하여 알아보았습니다. 아파트, 빌라 등의 주택을 구매 시 3가지를 산정하여 대출금액이 나오므로 각 의미와 계산 방법에 대해 숙지하시기 바랍니다.