전세사기 예방 피해 대처법 해결순서 8가지 임차등기명령 신청방법

전세사기 ①예방, ②피해 대처법, ③해결순서를 알아보겠습니다. 추가로 임차권등기명령 신청방법과 서류에 관해서도 정리하였습니다. 전세보증보험에 가입했다 하여 전세금을 그냥 돌려받을 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 임차인의 적극적 움직임이 필요하며 전세가격 하락으로 역전세가 나기도 하며 임차인이 모르는 사이 임대인의 부정적 방법으로 피해를 받는 사례도 각종 언론을 통해 보도되고 있습니다. 반드시 알고 있어야 할 전세사기 피해 대처법을 순서에 따라 정리해두었으니 참고 바랍니다. 이제 곧 전세 재계약을 하거나 처음 하는 분들은 필수 확인 서류 리스트를 꼼꼼하게 점검 바랍니다.

 

전세사기 예방 피해 대처법 해결순서 8가지

1. 계약 전 필수 확인 서류 리스트
2. 전세 사기 의심 상황 여부 확인
3. 전세 사기가 의심될 때 대처법
4. 내용증명과 공시송달 진행
5. 임차권등기명령 신청
   • 임차권등기명령제도 뜻
   • 임차권등기명령 신청방법 및 서류
   • 임차권등기의 효과
6. 전세대출 연장 신청
7. 전세보증반환 이행청구 신청
8. 이행청구 심사통과 후 진행과정 정리

전세사기를 당했을 때 대처하는 순서를 총 8가지로 정리하였습니다. 특히 5번 항목의 '임차권등기명령' 신청에 관하여 상세히 살펴봐주시기 바랍니다.

전세사기 피해 대처법

 

1. 전세 계약 전 필수 확인 서류

전세계약 전 ①등기부등본, ②국세·지방세 완납증명서, ③건축물대장 3개 서류는 꼭 확인하기 바랍니다.

• 등기부등본 : 소유자와 계약자가 동일한지 확인 필수, 가압류 또는 근저당이 있으면 안 됨
• 국세·지방세 완납증명서 : 집주인이 세금 체납 시 보증금 받기 어려움
• 건축물대장 : 위반건축물이 아닌지 확인, 소유주와 등기부등본상 소유자 동일한지 확인

 

2. 전세 사기 의심 상황

• 계약 당시 임대인의 국세·지방세 완납증명서 확인 없이 등기부등본만 체크함
• 계약 당일 또는 계약 중간에 임대인이 새로운 사람(바지사장)으로 바뀜
• 임대인이 바뀐 것을 알게 되었지만 부동산에서 신상을 제대로 안 알려줌

전세계약 당일에 임대인이 바뀌거나 또는 바뀐 사실을 부동산에서 신상에 대해 제대로 알려주지 않는다면 전세 사기 상황이라 의심할 수 있습니다.

전세계약

 

3. 전세 사기가 의심될 때

• 바로 등기부등본을 발급받아서 나도 모르게 집주인이 바뀌었는지 소유권 이전 확인하기
• 이전 임대인에게 연락해서 새로운 임대인과 계약서 재작성 후 보증보험 회사에 제출하기
• 새로운 임대인과 연락이 되지 않는다면 최근 유행하는 빌라왕 사기일 확률이 높음

수시로 등기부등본을 확인하여 임대인이 바뀌었는지 확인하는 습관이 필요합니다. 또한 임대인이 바뀌었을 시 이전 집주인에게 연락하여 새로운 임대인과 계약서를 반드시 재작성해야 합니다.(등기부등본 열람방법 본문 하단 참조)

 

4. 내용증명과 공시송달 진행

• 전세보증보험에 가입했더라도 아무것도 안 하고 가만히 있으면 알아서 돌려주는 것이 아님
• 사기가 의심되는 상황일 때는 만기 3개월 전 만기일 퇴실 통보를 '내용증명'으로 전송
• 바뀐 집주인의 신상 정보를 몰라서 반송되면 온라인 전자소송으로 '공시송달' 진행하기

전세보증보험에 가입하면 모든 것이 자동으로 해결된다고 아시는 분들이 많습니다. 임차인은 사기 의심 상황 발생 시 반드시 만기 3개월 이전에 퇴실 통보를 내용증명을 통해 해야 합니다. 새로운 집주인의 신상 정보를 모른다면 온라인 전자소송으로 공시송달을 진행해야 합니다.

 

5. 임차권등기명령 신청

• 전세계약 만기일까지 집주인에게 연락이 없으면 빠르게 임차권등기명령부터 신청해야 함
• 임차권등기명령을 신청 후 등기부등본에 기재되어야 전세보증보험 반환보증 신청 가능
• 만약 주소보정명령이 나오면 보정명령서와 신분증 들고 주민센터에 가서 임대인 초본 발급

임차권등기명령 신청

 

(1) 임차권등기명령제도 뜻

임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 전세보증금을 받기가 어려워집니다.

이런 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대형력과 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사 갈 수 있게 하는 제도입니다.

 

(2) 임차권등기명령 신청방법 및 서류

①임대차가 끝난 후 ②보증금이 반환되지 않은 경우, ③임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군 법원에 임차등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차인은 임대차가 종료되어야 '임차권등기명령'을 신청할 수 있습니다. 계약기간 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론 해지 통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
• 임대인 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(건축물대장)
• 임대차계약증서
• 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
• 신청 당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
• 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

(3) 임차권등기 효과

• 대항력 및 우선변제권의 유지
• 대항력 및 우선변제권 취득
• 소액보증금의 최우선변제권 배제

임차인이 임차등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

 

6. 전세대출 연장 신청

• 임차권등기명령접수증을 제출하면 전세대출 상황 기한을 연장할 수 있음
• 보증보험에서 보증금을 돌려받은 다음에 은행에 전세대출금을 상환하면 됨
• 전세보증보험에서 보증금을 반환하기 전에 다른 곳으로 전입하면 보증금 받을 수 없음

 

7. 전세보증반환 이행청구 신청

• 임차권등기명령문을 수령하거나 공시송달이 확인되면 반환보증 이행청구 접수하기
• 자신이 가입한 보증보험사의 대표전화 말고 '지역 센터'로 전화하여 상담 예약 먼저 잡기
• 주택보증보험사에 접수를 하러 가기 전에 반드시 필요한 서류들을 꼼꼼히 확인하기

 

8. 이행청구 심사 통과 후 진행과정

• 담당자 배정 후 심사통과까지 1~2개월 정도 소요되니, 다른 집 알아보기 전 참고하기
• 전세금 지급 관련 절차가 끝나면 안내문에 따라 이사 갈 날짜를 보증보험사에 통보하기
• 보증보험사의 동의 없이 임차권등기명령을 해제하면 나중에 손해배상 청구를 당함

 

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