주택을 매수하는 방법은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 첫째, 신규주택을 공급하는 청약에 당첨되거나 둘째는 기존주택을 매수하는 것입니다. 제 경험을 바탕으로 청약 개념과 당첨 방법에 관하여 쉽고 상세하게 알려드립니다.
청약에 대한 기본적 개념을 잘 알고 있으면, 자신에게 유리한 조건으로 청약 신청을 할 수 있습니다. 아파트 청약의 종류는 국민주택, 민영주택으로 구분되며 청약 1순위 조건, 특별공급의 종류에 관해 알아보겠습니다.
1. 아파트 국민주택, 민영주택 청약
국민주택은 정부 또는 지자체 등 공공이 사업 주체가 되어 공급하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택입니다. 국민주택이 아닌 모든 주택은 민영주택입니다.
국민주택과 민영주택에 청약을 하기 위해서는 자격을 취득해야 하는데 그 자격은 1순위와 2순위로 나뉩니다. 참고로 1순위가 청약에서 더 유리하겠습니다.
2. 아파트 청약 조건 1순위 만드는 방법
1순위 조건은 주택이 공급되는 지역에 따라 다릅니다. 만약 수도권의 청약 과열지역이라면 청약 가입기간이 2년, 청약금 납입횟수 24회, 세대주여야 합니다.
민영주택 1순위의 경우 지역별로 청약통장에 납입된 금액이 일정액을 넘겨야 합니다. 이를 민영주택 예치금이라 하며 85제곱미터 이하는 서울·부산 300만 원, 기타 광역시 250만 원, 기타 시·군은 200만 원입니다.
주택청약저축통장(청약통장)에 최소한 300만 원은 넣어두어야 민영주택 85제곱미터 이하를 지원할 수 있습니다. 2년 동안 매월 10만 원씩 납입했다면 총 예치금이 240만 원이므로 넉넉히 2년간 300만 원을 넣는 것을 목표로 납입하길 추천합니다.
청약을 하는 본인이 세대주어야 1순위가 될 수 있습니다. 세대주가 아닐 시 2순위입니다. 청약 자격은 공인인증서만 있다면 청약홈 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
3. 아파트 청약 특별공급 자격요건 확인하기
국민주택, 민영주택 모두 특별공급과 일반공급 방식으로 공급합니다. 특별공급이란 특수한 자격이 있는 대상자만 청약할 수 있는 주택으로써 일명 '특공'으로 줄여 부르기도 합니다.
특별공급에는 대게 6가지가 있는데 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 기관추천, 다자녀가구, 이전기관 종사자 등이 해당됩니다. 기관추천, 이전기관 종사자, 생애최초 특별공급 등에서는 1~2인 가구도 지원 가능한 항목이 나온다는 점도 인지하고 계시기 바랍니다.
노부모 부양은 일반공급 1순위 해당자가 만 65세 이상의 직계존속(어머니, 아버지)을 3년 이상 부양하는 경우 신청 가능합니다.
4. 아파트 청약 일반공급 추첨제
일반공급은 특별공급을 제외하고 공급하는 방식입니다. 국민주택은 일반공급 비중의 15% 수준으로 매우 적지만 민영주택은 약 50% 수준에서 결정됩니다.
국민주택 일반공급은 총 청약통장 납입금액이 많거나 또는 총 납입횟수(월 10만 원까지만 1회로 인정)가 많은 사람을 선정하는 '순위 순차제' 방식을 적용합니다.
민영주택의 경우 청약가점제와 추첨제로 나눠서 결정하며 지역에 따라 가점제와 추첨제의 비중이 다릅니다. 보통 투기과열지역에서 85제곱미터 이하라면 100% 가점제로 진행합니다.
가점제 100%는 가점이 비교적 낮은 20대, 30대에게 불리한 측면이 있어 향후에는 가점제 비율의 변화가 있을 수 있습니다.
청약 시장을 주목해야 하는 이유는, 윤석열 정부에서 민영주택의 추첨제 비중을 확대할 계획을 갖고 있기 때문입니다. 소형주택에 추첨제를 배치하는 식입니다. 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
| 면적 | 비중 |
| 60제곱미터 이하 | 추첨제 60% / 가점제 40% |
| 60~85제곱미터 | 추첨제 30% / 가점제 70% |
| 85제곱미터 초과 | 추첨제 20% / 가점제 80% |
5. 청약 당첨 시 준비해야 할 돈
청약에 당첨됐을 경우 크게 3단계에 걸쳐 자금을 준비해야 합니다. 계약금과 중도금, 잔금이 필요합니다.
계약금은 분양권을 얻기 위한 자금으로 주택 가격의 약 10~20%선입니다. 청약 포기를 하지 않으려면 계약금은 반드시 마련해야 합니다.
중도금과 잔금은 대출과 금융지원을 통해 마련할 수 있습니다. 9억 원 이하 주택이라면 중도금 대출이 가능합니다.
잔금의 경우 일반 시중은행 주택담보대출 외에 다양한 금융 프로그램이 있으며, 입주가 어려울 시 전세를 놓아 잔금을 처리할 수 있는 방법도 있습니다.
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