2022년 부동산 DSR규제 (주택 담보 대출, 전세 자금 대출, 신용 대출 등) 가계 대출 총 정리

2022년 부동산 DSR규제에 관하여 알아보겠습니다. 가계 대출에 관한 Q&A로 설명드리니 참고하시기 바랍니다. 2022년부터는 카드론과 잔금대출 등도 DSR규제 대상이 되나 전세대출과 중도금 대출은 DSR규제 대상에 예외가 됩니다.

부동산

2022년 1월부터 총 대출액 2억 원이 넘는 차주 모두에게 차주 단위 총부채 원리금 상환비율 DSR규제가 적용됩니다. 카드론과 잔금대출 등 DSR규제 대상이 되는 대출의 종류도 늘어나는데 현재 40%인 은행권의 DSR규제 한도는 그대로 유지되나 제2금융권 DSR규제 한도는 60% → 50%로 축소됩니다. 전세 자금 대출의 경우는 DSR규제 예외 대상이나 2022년부터 가계 대출 총량 규제에는 포함됩니다. 전세 대출도 까다로워질 전망으로 대출 규제에 대해 미리 준비하셔야 합니다.

DSR규제란?

DSR은 차주가 1년간 상환해야 하는 모든 대출 원리금을 차주의 연간 소득으로 나눈 값입니다. DSR 산정에는 주택 담보 대출과 신용 대출뿐만 아니라 학자금 대출, 자동차 할부금융, 신용카드 미결제액 등 까지 모든 금융기관 대출이 포함됩니다. 다만 전세 대출은 포함되지 않습니다. 

• 주택 담보 대출, 신용 대출, 학자금 대출, 자동차 할부금융, 신용카드 미결제액 까지 모든 금융기관 대출 포함
• 단, 전세 대출은 포함되지 않음

DSR규제는 상기 값을 일정 비율 아래로 누르는 것으로 은행권의 DSR 40% 규제의 경우에는 연 소득 5,000만 원의 차주는 연간 대출 원리금 2,000만 원까지만 돈을 빌릴 수 있습니다. 이미 자동차 할부금융, 주택 담보 대출 등으로 DSR 40% 한도를 채운 차주는 은행에서 신용 대출을 받을 수 없습니다.

• 연 소득 5,000만 원 차주는 연간 대출 원리금 2,000만 원까지만 돈을 빌릴 수 있음 (DSR 40%)
• 이미 DSR 40%를 채웠다면 신용 대출을 받을 수 없음

2022년부터는 대출한도가 얼마나 줄어들까?

연 소득이 5,000만 원이면서 5,000만 원의 신용 대출(5년 만기, 연 4.5%)을 사용하는 무주택 차주는 올해 2021년까지는 시가 6억 원의 주택(투기지역, 투기과열지역)을 담보로 은행에서 최대 3억 원의 주택 담보 대출(30년 만기, 연 3.5%)을 받을 수 있습니다. 시가 6억 원 이하라 DSR규제가 적용되지 않고 주택 담보 대출(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제만 적용되기 때문입니다. 현재 무주택 차주의 투기지역, 투기과열지구 LTV 규제 한도는 50%로 최대 3억 원 까지 가능합니다.

DTI는 해당 주택 담보 대출만을 대상으로 하며 무주택 차주의 규제한도는 50%입니다. 30년 만기에 3.5% 금리로 이 차주의 연간 주택 담보 대출 원리금 상환액은 약 1,616만 원입니다. 이 차주의 원리금 2,500만 원까지만 빌릴 수 있으므로 규제에 걸리지 않습니다. 

하지만 2022년부터는 이 차주도 DSR규제 적용 대상이 되어 주택 담보 대출 가능액이 1억 6,000만 원으로 급감합니다. 은행의 DSR규제 한도가 40%로 이 차주의 연간 대출 원리금 상환액인 2,000만 원까지만 받을 수 있습니다.

DSR규제는 이미 받은 5,000만 원의 신용 대출까지 포함됩니다. 해당 차주는 신용 대출만으로 연간 1,181만 원의 대출 원리금이 잡히므로 추가 가능한 대출액은 900만 원이 채 되지 않습니다. 30년 만기에 연 3.5% 금리의 주택 담보 대출 1억 6,000만 원의 연간 원리금 상환액이 약 862만 원으로 한계인 셈입니다.

DSR규제 시 분할 상환 방식이 유리한 이유는?

만기 일시 상환 방식 신용 대출의 만기는 대게 1년으로 차주는 매월 이자를 갚다가 만기 시 만기를 연장하거나 타 은행 신용 대출로 갈아타곤 합니다. 만약 일시 상환 방식으로 1억 원의 신용 대출을 받는다면 DSR계산에서 상환해야 할 대출 원리금에 1억 원의 원금이 전부 포함됩니다. 반면에 5년 만기 분할 상환 방식 신용 대출을 받을 시 DSR 계산에는 대출 원리금 2,000만 원만 책정됩니다. 따라서 분할 상환 방식이 그만큼 대출 한도가 늘어나게 되므로 일시 상환 방식보다 분할 상환 방식이 유리합니다.

• 일시 상환 방식보다 분할 상환 방식이 유리

마이너스 통장을 개설만 해두고 실제로 사용 안 했을 시 DSR 산정에 포함되는가?

포함됩니다. DSR의 대출 원리금 계산에서 마이너스 통장은 실제 사용액이 아니라 한도액 기준으로 하므로 주의하셔야 합니다.

 

차주 단위 DSR 규제 대상에서 2021년과 2022년의 차이는 무엇인가?

2021년에는 규제지역의 시가 6억 원 초과 주택을 담보로 한 주택 담보 대출과 1억 원 초과 신용 대출에만 DSR규제가 적용되고 있었습니다. 하지만 2022년 1월부터 총 대출액 2억 원 초과 차주 모두에게 DSR규제가 적용됩니다. 주택 담보 대출, 신용 대출, 자동차 할부금융 등을 합하여 2억 원이 넘을 시 규제 대상이 됩니다. 

• 주택 담보 대출, 신용 대출, 자동차 할부금융 등 합산하여 2억 넘을 시 규제 대상

대출액의 계산 기준은 "기존 대출액 + 신규 신청분"으로 기존 대출액 1억 원의 차주가 새로이 1억 원이 넘는 대출을 신청할 시 DSR규제가 적용됩니다. 2022년 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과 차주로 DSR규제 대상이 확대됩니다.

DSR이 적용되는 대출 상품이 확대되는가?

2022년부터는 카드론과 잔금 대출 등에도 DSR규제가 적용되어 잔금 대출 규제는 2022년 1월 이전에 입주자 모집공고를 낸 사업장에는 적용되지 않습니다. DSR규제 한도의 경우 은행은 현재 현황과 같은 40%로 유지되나 제2금융권에서는 50%로 축소됩니다. 

• DSR규제는 은행은 현행 40% 유지, 제2금융권 50%로 축소

2022년의 가계 대출 총량 규제에 전세대출이 포함되는가?

금융 당국은 2022년의 가계 대출 증가율을 4~5%가량, 올해 2021년 보다 더 강화된 수준으로 규제합니다. 전세 대출도 가계 대출 총량 규제에 포함되어 대출이 언제 중단될 수 없으니 주의해야 합니다.

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오늘은 2022년부터 바뀌는 DSR규제 정책에 관하여 알아보았습니다. 정부에서 대출을 점점 옥죄어 오는 상황으로, 2022년에 변화되는 규제 정책에 관하여 미리 알아보신 후 대비하시기 바랍니다. 감사합니다.