전월세 전세보증금 계약 시 주의사항 임차인 대항력 우선변제권 조건

전월세 계약 시 주의사항입니다(대항력, 우선변제권 조건, 확정일자, 전입신고). 부동산 계약 시 할 수 있는 안전장치에 대해 총 정리하여 설명합니다. 세입자에게 전세보증금은 매우 중요한 금액으로 추후 보증금을 무사히 돌려받는 것이 중요합니다. 따라서 임차인이 할 수 있는 모든 안전장치를 다 걸어야 합니다.

 

전월세 계약 시 주의사항

현재 법적으로 전세보증금을 지킬 수 있는 방법은 확정일자와 전입신고, 전세권 설정을 통해 대항력과 우선변제권을 확보하는 것입니다. 또한 추가로 전세보증보험 가입도 추천드립니다. 대항력, 우선변제권, 확정일자, 전입신고에 관하여 이해하기 쉽게 설명하겠습니다.

전월세 계약 주의사항

 

대항력

대항력이란, 법률관계를 제삼자에 대하여 주장할 수 있는 능력을 뜻합니다. 임대차 계약에서 대항력을 갖췄다면 목적물의 소유자가 변경되는 경우에도 새 소유자에게 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.

대항요건을 갖추기 위해선 주택의 인도를 받고 전입신고를 해야 합니다. 이는 효력 발생요건이자 효력 존속 요건이기도 하므로 점유를 상실해서는 안됩니다.

대항력 조건을 갖추기 위해서는 효력이 발생한 시점이 말소기준 권리(저당권자가 경매를 신청했다면 그 저당권) 보다 선순위이어야 합니다. 그렇지 않다면 대항요건은 갖추었으나 대항력은 없는 셈이 됩니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때는 가급적 근저당권이 설정되지 않은 깨끗한 집에 가는 것이 좋겠습니다.

 

우선변제권

확정일자를 받아야 "우선변제권"이 인정됩니다. 현대는 임대차 계약 신고로 확정일자가 자동 부여되므로 과거와 같이 대항력을 갖추고도 본인의 부주의로 인한 우선변제권을 받지 못하는 사례는 줄어들었습니다.

대항력에 더하여 우선변제권까지 갖추면 경매가 진행될 경우 배당에 참여할 수 있습니다.

 

확정일자

확정일자를 받기 위해 임대차 계약서에는 다음과 같은 7가지 요건이 있어야 합니다. 

1. 주택임대차 계약증서가 임대인, 임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임, 보증금 등이 적혀있는 완성된 문서
2. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의
3. 계약 당사자(대리인이 계약을 체결한 경우 그 대리인)의 서명 또는 기명날인이 있어야 함
4. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우, 계약 당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시
5. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 란의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약 당사자의 서명, 날인이 있어야 함
6. 계약증서(전자계약증서 제외)가 2장 이상인 경우에는 간인이 있어야 함
7. 확정일자가 부여되지 않았어야 함

주택

 

전입신고

전입신고를 하기 전 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 번지, 동, 호수 등을 확인한 후 신고를 해야 기재 오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다.

전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 판단하기 때문에 부동산의 등기부를 확인해 정확하게 전입신고를 하는 것이 안전합니다.

 

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것으로 대항력은 전출로 인해 소멸되며 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였다 해도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다.

 

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부동산 전월세 계약 시 주의사항에 관해 정리하였습니다. 임차인에게 전세 보증금은 매우 중요한 돈입니다. 계약서를 작성할 때 위에서 설명한 내용을 바탕으로 계약하여 손해 받는 상황이 발생하지 않도록 주의해야 하겠습니다.

부동산 방문 시 위 내용을 출력하고 공인중개사에게 전달하여 위 조건들이 충족될 수 있게 전문가의 도움을 받기 바랍니다.