정부의 안전진단 규제완화, 노후 신도시 특별법 발표로 재건축 연한 30년 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 재건축 아파트에서 핵심적으로 봐야 할 지표는 용적률, 건폐율, 대지지분입니다. 부동산에서 용적률, 건폐율, 대지지분은 굉장히 중요한 지표로써 어떤 뜻을 가지고 있는지 알아보고 재개발, 재건축, 리모델링의 차이점에 관하여 상세히 알려드리겠습니다. 용적률과 건폐율이 높은 것이 좋은지, 낮은 것이 유리한지, 몇 % 이어야 아파트 재개발, 재건축, 리모델링이 가능한지 알려드립니다.
용적률 뜻
- 용적률은 대지면적 중 연면적이 차지하는 비율입니다. 연면적은 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 뜻하고 건물의 높이, 층수를 결정하는 지표가 됩니다. %가 높을수록 건물을 높이 지을 수 있습니다.
- 대지에 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지 확인할 수 있는 수치
용적률이 높으면 거주자의 삶의 질이 좋지 않습니다. 용적률이 높으면 동 간격이 좁고 채광, 통풍이 불편합니다. 서울의 대부분 아파트는 용적률이 250%이며 강남 대치 은마아파트는 204%입니다.
부동산 재건축에서 용적률은 사업성 판단의 중요한 지표가 되는데, 높은 용적률을 적용하는 용도의 토지는 기존 아파트 보다 더욱 높게 지을 수 있어 분양세대의 규모를 늘릴 수 있고 재건축의 사업성을 높일 수 있습니다.
아파트 재건축 재개발 용적률
기존 아파트의 용적률이 높다면, 재건축을 하더라도 분양세대수를 늘리지 못하여 용적률이 낮은 아파트가 재건축으로 사업성이 더 있다고 보면 됩니다. 일반적인 주거지역에 위치한 아파트는 용적률 160~180%가 재건축을 위한 마지노선 용적률로 봅니다.
| 구분 | 용적률 제한 현황 |
| 도시지역 | 주거지역 : 500% 이하 상업지역 : 1,500% 이하 공업지역 : 400% 이하 녹지지역 : 100% 이하 |
| 관리지역 | 보전관리지역 : 80% 이하 생산관리지역 : 80% 이하 계획관리지역 : 80% 이하 |
| 농림지역 | 80% 이하 |
| 자연환경보전지역 | 80% 이하 |
건폐율 뜻
- 건폐율이란 땅의 면적 대비 건물의 넓이를 뜻합니다. 층수를 고려하지 않고 1층 아파트를 옆으로 얼마나 넓게 건축할 수 있는지를 판단하는 기준입니다.
- 대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지 판단하는 기준
가령, 100제곱미터 넓이의 토지에서 70제곱미터 부지를 차지하는 건물을 지을 시 건폐율은 70%, 50제곱미터 토지에 건물을 지으면 건폐율은 50%가 됩니다.
건폐율은 100%를 넘길 수 없고 토지보다 넓은 면적에 건축물을 올리는 것은 불가합니다. 건폐율이 높을수록 건물이 붙어있다고 할 수 있습니다. 건폐율이 지나치게 높으면 양옆으로 아파트가 들어서 개인의 사생활을 지키기 어려우며 햇빛이 잘 안 들고 조망권이 매우 나쁩니다(건폐율이 높은 아파트는 쾌적한 생활을 누리기 어려움).
| 구분 | 건폐율 제한 현황 |
| 도시지역 | 주거지역 : 70% 이하 상업지역 : 90% 이하 공업지역 : 70% 이하 녹지지역 : 20% 이하 |
| 관리지역 | 보전관리지역 : 20% 이하 생산관리지역 : 20% 이하 계획관리지역 : 40% 이하 |
| 농림지역 | 20% 이하 |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 |
아파트 재건축 재개발 건폐율
상기와 같은 사유로 용적률과 건폐율이 높으면 재개발, 재건축, 리모델링에 불리합니다. 일반적으로 용적률이 180% 이하 건물을 재건축했을 때 사업성이 좋다고 판단하고 200% 이상이라면 리모델링을 선호하는 편입니다.
건폐율은 대지 지면에 공터를 확대하여 통풍, 채광을 확보하고 화재 등을 대비하기 위하여 정해놓은 비율로써 건폐율이 낮을 시 보다 쾌적한 환경에서 거주할 수 있습니다. 반면 향후 건축물을 짓는다고 할 때 건폐율이 큰 곳이 좋고 건물을 넓게 지을 수 있어 효율성이 높아집니다.
대지지분
- 대지지분이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눈 대지의 몫입니다. 각 세대가 갖고 있는 토지 소유분을 뜻합니다.
- 아파트 전체 단지 면적을 가구수로 나눈 면적으로 재건축, 재개발 사업지에서 중요
- 대지지분에 대한 정보는 각 세대별 등기부등본에 나오는 면적으로 확인할 수 있음
아파트는 재건축을 하면 철거가 되며 땅(토지)만 남게 됩니다. 조합원이 가진 대지지분이 중요한 이유는 시공사가 제시하는 무상지분율을 결정하는 핵심요소이기 때문입니다.
재건축 대지지분에 따라서 아파트의 무상배정 평형, 추가부담금, 사업 수익성이 결정됩니다. 재건축 투자를 고려 중이라면 대지지분에 관한 개념을 잘 이해하고 있어야 합니다.
아파트 재건축 재개발 대지지분
대지지분이 크다는 뜻은 용적률이 낮아 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 의미입니다. 대지지분이 클수록 조합원이 무상으로 입주하는 아파트 평형이 커지며 추가부담금은 줄어듭니다. 대지지분은 무상배정 평형, 추가부담금 산정의 기준이 되며 아파트 시세 또한 대지지분 기준으로 형성됩니다.
용적률, 건폐율, 대지지분은 아파트의 높이와 쾌적성, 미래가치를 판단하는데 매우 중요합니다. 재개발과 재건축 시장에 관심이 많다면 용적률과 대지지분, 주택을 새롭게 건축한다면 용적률과 건폐율을 상세히 살펴보셔야 합니다.
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지금까지 용적률, 건폐율, 대지지분에 관하여 알아보았습니다. 부동산 아파트 재개발, 재건축, 리모델링에서 핵심지표로 사용합니다. 아파트의 수익성이 결정되며, 특히 재건축에서 용적률을 중요한 기준으로 봅니다.
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