부동산 지주택이란? 부동산 지역주택조합 사업에 관하여 설명드립니다.

부동산 지주택이란? 부동산 지역주택조합 사업에 관하여 총 정리하여 설명하겠습니다. 지역주택조합 사업의 뜻, 장·단점, 조건, 절차에 대해 상세히 알아보겠습니다. 지주택 사업은 '지역주택조합 사업'의 줄임말로써 무주택자들이 모여 땅을 사고 아파트를 짓는 사업입니다.

 

지역주택조합 사업

• 동일한 특별시, 광역시, 특별자치도·시 또는 군에서 6개월 이상 거주한 무주택자
• 전용면적 85제곱미터 이하 소형주택 소유자들이 모여 주택을 짓는 사업
• 조합원이 되려면 주택조합설립 신청일부터 조합주택 입주 가능일까지 유지해야 함

 

아파트

지역주택조합은 같은 특별시, 광역시, 특별자치도·시 또는 군에 6개월 이상 거주한 무주택자이거나 전용면적 85제곱미터 이하 소형주택 소유자들이 조합을 구성해 주택을 짓는 사업을 말합니다.

주택법에 근거한 것으로서 주택조합 설립인가→사업계획 승인→착공 신고 등의 인허가 절차로 구성되어 재개발 절차보다 간소합니다.

 

지역주택조합 사업 장점

지역주택조합 사업의 경우 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성하여 토지를 매입하고 건축비를 부담해 주택을 직접 개발하는 방식입니다.

1. 제대로 진행된다면 추가 금융 비용이 발생하지 않음
2. 사업구역 규모가 작아 추진 비용도 상대적으로 저렴함 (분양을 위한 마케팅 비용 적게 발생)
3. 건설자들이 개발, 분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴함

 

지역주택조합 사업 단점

반대로 사업시행사인 조합의 운영 비리, 토지 매입 지연 등의 문제가 발생할 우려가 있습니다. 그래서 조합원 신청에 신중해야 합니다.

1. 조합의 운영 비리, 토지 매입 지연 등 문제 발생 우려
2. 조합원 가입 후 탈퇴가 어려움

조합원으로 가입한 후 탈퇴가 쉽지 않고 주택 법령상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 없으나 국토교통부의 주택법 시행령 제38조와 제39조 등 조합 표준규약에 따라 조합 사업의 지속적인 추진을 위해 임의 탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있습니다.

 

지주택이 되기 위한 조건

• 무주택자 또는 85제곱미터 이하 주택 소유자가 주택법에 따라 조합을 설립해야 함
• 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 함
• 세대주이어야 함
• 85제곱미터 이하의 1 주택 소유자이어야 함

 

지주택 진행 절차 8단계

1. 조합원 모집 신고 (모집 신고 후 공개모집)
2. 조합설립인가 : 주택건설 대지의 80% 이상 토지사용 승낙서 확보
3. 지구단위 계획 수립/교통/건축심의 : 주택건설 대지의 80% 이상 토지사용승낙서 확보
4. 사업계획 승인 : 주택건설 대지의 95% 이상 소유권 확보
5. 착공 : 토지 100% 확보
6. 입주자 모집 승인 : 잔여세대 분양
7. 사용 검사 : 준공
8. 청산 : 조합 해산

지역주택 추진 절차 로드맵

 

지주택은 주민이 사업의 주체가 되어 아파트 건설을 위해서 조합을 꾸린 뒤 토지를 매입하고 다소 저렴한 금액으로 아파트를 분양받는 것입니다.

시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다는 장점이 있지만 체계적이지 못하여 피해 사례가 발생하기도 합니다. 땅 주인이 아닌 일반 무주택자들이 모여 조합을 이룬 만큼 사업이 다소 위험하며 장기화될 수 있습니다. 

 

지주택 진행 절차 상세 내용

1. 사업의 토지 물색

• 토지 물색은 아파트를 어디에 주택을 지어야 할지 알아보는 과정으로 부지를 확보한다고 말하며
• 부지 확보가 마무리하면 추진위원회를 결성함
• 사업을 진행하기 위해서는 아파트를 지을 수 있는 토지를 찾고 지을 수 없는 부지라면 지을 수 있도록 토지의 용도를 변경하게 됨. 이는 지구단위계획에 의해 진행됨

 

2. 주택조합 추진위원회 결성

• 조합설립을 위해서는 주택건설 대지의 80% 이상 토지사용승낙서를 확보해야 함
• 조합원이 주택건설 예정 세대수의 절반 이상(최소 20인 이상)으로 구성되는 등의 조건을 만족해야 함
• 계약서에 가칭으로 '○○주택조합'이라는 명칭으로 기재되어 있다면 조합설립인가 전이라는 뜻

 

3. 주택조합규약 작성

조합 설립을 위해서는 조합규약을 제출해야 합니다. 주택조합규약에는 다음과 같은 내용이 들어갑니다.

• 조합의 명칭 및 소재지
• 조합원 자격에 관한 사항
• 주택건설 대지의 위치 및 면적
• 조합원의 제명, 탈퇴 및 교체에 관한 사항
• 조합 임원의 수, 업무범위(권리 및 의무 포함), 보수, 선임 방법·변경 및 해임에 관한 사항
• 조합원의 비용 부담 시기, 절차 및 조합의 회계
• 사업의 시행시기 및 시행 방법
• 총회의 의결을 요하는 사항, 의결정족수 및 의결 절차
• 사업이 종결된 때의 청산 절차, 청산금의 징수, 지급방법 및 지급절차
• 조합비의 사용내역과 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법
• 조합규약의 변경 절차
• 그 밖의 지주택 조합의 사업 추진 및 조합의 운영을 위한 필요사항

 

4. 조합원 모집 및 홍보

 

5. 주택조합 창립총회

지주택 절차에 따라 주택조합 창립총회에서는 다음 사항을 의결하게 됩니다.

• 조합규약(조합규약에 반드시 포함될 사항으로 법에 규정된 것에 한함)의 변경
• 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환의 방법
• 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결
• 시공자의 선정, 변경 및 공사계약의 체결
• 조합 임원의 선임 및 해임
• 사업비의 조합원별 분담 내역
• 조합 해산의 결의 및 해산 시의 회계 보고

 

6. 주택조합설립인가

조합설립을 신고하고 설립인가 신청을 받기 위해 다음의 서류를 준비해야 합니다.

• 창립총회의 회의록
• 조합장 선출 동의서
• 조합원 전원의 자필로 연명한 조합규약
• 조합원의 명부
• 주택건설 예정 세대수, 조합주택건설 예정지의 지번, 지목, 등기 명의자, 도시관리계획상의 용도, 대지 및 주변현황 등을 기재한 사업계획서
• 주택건설 대지의 80% 이상의 토지사용승낙서
• 주택건설 대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권 확보를 증명하는 서류
• 조합원 자격이 있는 자임을 확인할 서류

 

조합원을 모집할 때 홍보하는 내용은 사업계획안일 뿐 확정된 사항이 아니라는 점을 명심해야 합니다. 보통 추진회나 업무대행사가 모집할 때 "동/호수 지정이 가능하다, 추가 분담금이 없다"는 등의 말을 하며 빠른 계약을 종용합니다.

"빠르게 계약을 진행해야 로열층의 선점이 가능하다"등의 내용으로 조합원 가입을 독촉합니다. 따라서 조급한 마음을 가지고 진행하기보다 우선 계약을 미룬 후에 위험성 및 토지 확보율에 관하여 시청 등에 문의를 꼭 하셔야 합니다.

 

7. 시공사의 선정 및 등록사업자와의 협약 체결

• 설립인가 후에 공사를 진행할 시공사를 선정하는 등 등록사업자와의 협약 체결

 

8. 사업계획 승인

 

9. 등록사업자와 공시 계약 및 착공신고

• 지주택 절차에 따라 토지소유권을 100% 확보 후 사업계획 승인까지 받았다면 등록사업자와 공사계약을 맺고 착공에 들어감
• 사업계획 승인을 받고 착공에 들어갔다면 사실상 사업은 성공했다고 보지만 문제는 추가 분담금이 얼마나 들어갈지 확인해야 함
• 아파트가 완성이 되면 조합원들을 대상으로 우선분양권이 진행
• 조합원에게 분양하고 남은 잔여 주택의 수가 30세대 이상이라면 일반 분양을 진행하고 30세대 미만이라면 임의분양을 진행

 

10. 청산 및 주택조합의 해산

• 지역 주택조합 절차의 마지막으로 입주 및 등기절차가 완료된 경우 주택조합의 해산절차를 밟게 됨
• 조합규약에 사업 종결 시 청산 절차, 청산금의 징수, 지급의 방법 및 절차 등에 관련한 사항들이 필히 포함되도록 법으로 규정되어 있으며 해산은 이에 근거하여 진행되게 됨

 

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지금까지 부동산 지역주택조합 사업의 뜻과 조건, 장·단점 및 진행 절차에 관하여 상세히 알아보았습니다.