깡통 전세집 경매로 넘어갔을 때 보증금 지키는 받는 방법 2가지

최근 임차인의 전세보증금을 날리는 깡통전세가 큰 이슈입니다. 잘 살고 있던 집이 갑자기 경매로 넘어갔을 경우 어떻게 대처해야 할지 알아보겠습니다. 전세보증금을 지키고 돌려받는 방법 2가지에 관하여 상세히 설명하겠습니다.

• 전세집이 경매로 넘어갔을 경우
  • 1. 세입자 대항력
    • 1-1. 대항력 효력 조건
  • 2. 우선변제권
    • 2-1. 우선변제권 조건
• 전세 계약 시 주의할 점
  • 전세 계약 관련 콘텐츠

 

전세집이 경매로 넘어갔을 경우

전세로 거주 중인 주택이 경매로 넘어간 상황이라면 우선 세입자는 본인의 보증금을 지키기 위해 ①세입자 대항력,  ②확정일자 2가지를 확인해야 합니다.

전세 보증금 지키는 방법

 

1. 세입자 대항력

대항력이란 세입자가 주택임대차 보호법 적용을 받아 살고 있는 전세집이 경매로 넘어가 제삼자가 낙찰받았을 때 전세 집주인이 변경된 경우 새로운 집주인에게 보증금 반환 청구를 할 수 있는 권리입니다.

누가 집주인이 되던 보증금 전액을 받기 전까지 거주하고 있는 전세집을 넘기거나 이사하지 않아도 되는 권리를 세입자의 대항력이라고 합니다.

 

1-1. 대항력 효력 조건

대항력 효력 조건에는 전입신고를 했는지 여부가 중요합니다. 전입신고를 하면 그다음 날 대항력이 발생합니다. 그러나 전입신고를 했다고 하여 무조건 세입자가 대항력을 갖게 되는 것은 아닙니다.

전입신고 시점에 등기부등본을 열람하여 가압류, 근저당권 압류, 가등기와 같은 권리 침해가 없어야 합니다. 등기부상 다른 저당권이나 가압류 등의 권리보다 앞서 선순위로 전입신고를 해두었다면 제삼자에게 임차인으로서 권리를 주장할 수 있습니다.

전세보증금의 액수는 대항력과 무관하며 보증금이 많아도 세입자가 대항력이 없다면 먼저 설정된 근저당이 앞서고 낙찰대금에서 배당을 받기 때문에 임차인의 전세보증금은 후순위로 밀리게 됩니다.

 

2. 우선변제권

우선변제권을 갖췄는지 확인해야 합니다. 우선변제권은 '확정일자'로 정해집니다. 확정일자를 갖추면 매각 대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

그러나 확정일자를 먼저 받았다고 하여 우선 배당하는 것은 아니고 이미 대항력 요건을 갖춘 상태이어야 확정일자 받은 날짜 순서대로 배당받게 됩니다.

 

2-1. 우선변제권 조건

만약 확정일자가 근저당권보다 후순위이고 경매 낙찰가에서 근저당 채권을 먼저 받아가 남는 것이 없다면 세입자는 전세보증금도 못 받고 집을 비워주어야 합니다.

대항력을 갖춘 세입자가 전세계약서에 확정일자를 받으면 그 일자를 기준으로 하여 돈을 받을 수 있는 금액이 확정됩니다.

전입신고와 확정일자 2가지를 기준으로 가장 늦은 날짜가 우선변제 기준이 됩니다. 가령 보증금이 1억 원이고 3월 10일에 전입신고를 하고 3월 15일에 확정일자를 받았다면 3월 15일 이후에 들어오는 가압류나 근저당권의 채권은 후순위로 밀리게 됩니다.

 

전세 계약 시 주의할 점

전세를 들어갔을 당시 권리침해 사항이 없어야 합니다. 전입신고를 하는 일자에 가압류가 들어와도 안되며 대항력은 전입신고를 하고 다음날부터 발생하기 때문입니다.

전세 사기로 문제가 되는 경우는 대개 전입신고를 한 당일에 소유주가 변경되는 것입니다. 이런 경우 대항력이 발생하기 전 소유자가 변경된 것으로 반환의 법적인 책임은 기존 집주인한테 있습니다. 새로운 집주인에게 대항력은 있으나 보증금 반환을 처리할 수는 없습니다.

 

전세금의 경우 소송에서 승소했다고 하더라도 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 대부분은 소송이 끝나면 해당 주택을 경매에 부치는데, 보증금 2억 원 기준 소송 및 경매절차까지 400만 원~500만 원 정도의 변호사 비용이 발생합니다.

 

전세 계약 관련 콘텐츠

전세계약 주의사항과 깡통전세 대처방법, 임차인의 대항력 우선변제권 조건에 관하여 상세히 다룬 내용을 공유드리니 참고하여 읽어보시기 바랍니다.

 

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거주하고 있는 전세 집이 경매로 넘어갔을 경우 임차인이 해야 할 대처 방법 2가지에 대해 알아보았습니다. 부동산 전세 가격 하락 또는 전세를 통하 갭 투자로 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있습니다.

본인의 소중한 전세금을 지키기 위해 세입자의 대항력과 우선변제권 조건을 반드시 확인하여야 하며 전세계약을 진행할 때 꼼꼼하게 살펴보는 습관이 필요합니다.