깡통전세 뜻 피해 예방 대처 방법 전세보증보험 가입 전세가율 알아보기

아파트, 빌라 등 부동산 가격이 하락하면서 깡통전세 피해 우려가 커지고 있습니다. 깡통전세 뜻과 피해 예방 방법 그리고 전세보증보험 가입에 관하여 알아보겠습니다. 주택 가격 하락 시기에 전세를 구하는 분들은 반드시 깡통전세 예방 대처 방법을 알아두고 계약을 체결하기 바랍니다.

깡통전세

 

깡통전세 뜻

깡통전세란 주택 매매 가격 대비 전세가 비율이 높은 것을 뜻합니다. 전세 가격 비율을 [전세가율]이라고 부르며 계산 방법은 다음과 같습니다.

• 전세가율 계산법 : (전세 가격 / 매매 가격) * 100%

마치 깡통처럼 알맹이가 텅 비었다는 의미이며 집주인이 주택을 매도해도 대출금과 전세금을 돌려주면 이익이 없다고 하여 깡통전세라는 말이 생겨났습니다.

보통 집 값이 크게 하락하여 집주인(임대인)이 담보 대출 채무를 갚지 못할 경우 세입자(임차인)에게 전세보증금을 돌려주기 어려워지면서 깡통전세 피해가 발생합니다.

 

전세가율 계산 방법

예를 들어 아파트 매매 가격을 1억 원으로 가정해보겠습니다. 매매가는 1억 원이고 전세가가 7,700만 원이라면 전세가율은 77%입니다. 대부분 주택의 전세가율은 50~70% 사이입니다. 70% 이상일 경우 전세가율이 다소 높다고 할 수 있습니다.

갭 투자자 입장에서 전세가율이 높을수록 보다 작은 투자금으로 주택을 매수할 수 있기 때문에 전세가율이 높은 주택을 대상으로 투자합니다(전세가율이 무조건 높다고 투자하는 것은 아님).

 

깡통전세 피해 뜻

깡통전세 피해 사례입니다. 전세가율이 높으면(70% 이상) 전세 세입자(임차인)는 매매 가격 대비 비싼 가격으로 전세를 사는 것입니다.

만약 집주인(임대인)이 파산 시 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 커지며 깡통전세 피해를 보았다고 표현할 수 있습니다.

부동산 가격 하락 시점에 깡통전세 피해가 확산하는데 그 이유는 다음과 같습니다. 가령 매매가 6억 원 아파트에 5억 원으로 전세를 들어갔다고 가정하겠습니다. 전세 계약 만료 시점에 가격이 4억 원으로 빠지면 깡통전세가 되는 것입니다.

임대인은 다음에 들어올 세입자에게 5억 원을 받아 현재 임차인에게 돌려주어야 하는데, 전세 가격이 내려가면서 빠진 1억 원의 갭을 돌려주기 어려워지며 현재 임차인은 깡통전세 피해를 입게 됩니다. 즉 본래 전세금 5억 원을 돌려받지 못할 경우 깡통전세 피해를 입었다고 표현할 수 있습니다.

 

깡통전세 피해 주택

깡통전세 피해가 많은 주택 유형은 다음과 같습니다. 대단지 브랜드 아파트나 신축 아파트의 경우 가격이 다소 비싸기 때문에 20,30대 사회 초년생이나 신혼부부는 빌라, 연립 또는 다세대 주택에 많이 거주합니다.

깡통전세 위험이 다소 높은 주택 유형으로써 전세가율이 70% 이상이라면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 모두 그런 것은 아니지만 확률이 다소 높다고 이해하면 됩니다.

• 빌라, 연립, 다세대 주택
• 도시형 생활주택
• 나 홀로 아파트

 

깡통전세 피해 예방 방법

1. 공인중개사 사무소 정상 등록 여부 확인하기

주택을 소개하는 공인중개사 사무소가 정상적인 공인중개사인지 중개보조원인지 반드시 확인해야 합니다. [지자체 부동산 포털], [국가 공간 정보 포털]에서 중개업 정상 등록 여부를 확인할 수 있습니다. 또는 해당 시/군/구 부동산 관련부서로 전화하여 정상적으로 등록된 부동산 중개 사무소인지 확인합니다.

• 지자체 부동산 포털, 국가 공간 정보 포털에 등록된 공인중개사인지 확인
• 시, 군, 구 부동산 관련부서에 전화하여 공인중개사 사무소가 정상 등록되어 있는지 확인

 

2. 계약하기 전 등기부등본 및 건축물대장 열람하기

계약하기 전 반드시 [인터넷 등기소]에서 등기부등본을 열람하여 담보대출(근저당)이 있는지 이중계약이 있는지 확인합니다. 또한 임대인의 성명, 주민등록번호, 주소가 맞는지 대조해보고 과거에 대출을 연체하거나 세금을 체납했었는지 확인합니다.

• 집주인(임대인) 성명, 주민번호, 주소 대조
• 근저당, 이중계약 여부 확인
• 대출 연체나 세금 체납 히스토리 확인

 

3. 전세보증보험 가입하기

전세보증보험은 [주택도시 보증 공사, SGI서울보증, HF 한국 주택금융공사]에서 가입할 수 있습니다. 근저당권, 전세권 등의 선순위 채권이 없다면 7억 원의 한도로 전세보증금 전액을 보호받을 수 있습니다.

• HUG 주택도시 보증 공사
• SGI 서울보증
• HF 한국 주택금융공사

전세보증보험가입 비용은 임차인(세입자)의 부담이나 전세보증금을 지킬 수 있는 장치로 비용이 들더라도 가입해두는 것이 좋습니다. 비용은 보증금액의 0.154% 이내입니다.

• 전세금 보증보험이란 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 전세보증금을 돌려주는 보험 상품으로 상품에 가입한 세입자는 보증기관을 통해 전세금을 쉽게 반환받을 수 있음

 

특히 빌라에 거주하시는 분들은 깡통전세를 항시 염두에 두고 [전세보증보험]에 가입하길 권합니다. 임대인이 파산하여 전세금을 돌려주지 못할 경우 전세보증보험에 가입된 세입자는 주택도시 보증 공사로부터 본인의 소중한 전세금을 보호받을 수 있습니다.

주택도시 보증 공사는 임차인에게 전세보증금을 돌려주고 임대인에게 구상권을 청구하여 돈을 받는 과정으로 이루어집니다.(사진 참고)

전세금보증보험

 

4. 계약 시 특약 문구 사항 작성하기

근저당권, 신탁 등을 말소하는 조건으로 계약할 경우 반드시 특약 사항 문구를 작성해둡니다. 아래와 같이 작성합니다.

• 잔금 지급일까지 담보대출금을 상환하여 근저당권을 말소하며 잔금일 이후 3개월 동안 근저당권 및 제한물권을 설정하지 않는다. 위 계약 사항을 위반했을 경우 계약은 무효가 되며 계약금 전액을 반환한다.

 

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지금까지 깡통전세 뜻, 깡통전세 피해 예방 대처 방법에 관하여 상세히 알아보았습니다. 세입자(임차인) 스스로가 알지 못하면 본인의 소중한 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 부동산 계약을 체결할 때 위 사항을 기억 또는 메모해두고 꼼꼼히 확인하기 바랍니다.