경매는 시세에 비해 비교적 저렴하게 소유권을 가져올 수 있어 많은 투자자들이 접근하고 있는 영역입니다. 경매에 참여했지만 권리분석에 실패할 경우 추가비용을 안아야 하는 만큼 손실이 막대하게 발생할 수 있으므로 권리분석을 꼼꼼하게 해야 합니다. 기준권리 이후 등기부등본에 등기된 부분은 모두 소멸하고, 기준권리일 이전에 설정된 권리는 이를 모두 인수해야 합니다. 말소기준권리 뜻과 종류, 저당권, 근저당권의 차이점에 관하여 상세히 알려드리겠습니다.
말소기준권리는 부동산 경매에서 자주 사용하는 용어입니다. 경매에서 부동산을 낙찰받았을 경우 해당 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는지, 낙찰자에게 인수되는지를 가늠할 수 있는 기준이 되는 권리를 뜻합니다.
- 등기가 말소되는 데 기준이 되는 권리 표시
- 경매낙찰 잔금 외, 물어줘야 하는 돈이나 떠안게 될 돈이 있는지 알아보는 기준
등기란 국가기관인 등기관이 법정철자에 따라 등기부에 부동산의 표시 또는 권리를 기재하는 것, 또는 그 기재 그 자체를 의미합니다. 부동산에 관련된 권리를 국가기관에 올리는 것을 등기라고 합니다.
말소기준권리 종류
말소기준권리 종류는 총 5가지로 저당권, 압류, 경매개시결정, 전세권, 담보가등기가 있습니다. 저당권은 근저당권도 포함하고 있으며 압류는 가압류도 포함됩니다.
- (근)저당권
- 담보가등기
- 전세권
- 경매개시결정등기
- (가)압류
등기부등본에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 됩니다. 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있는 것이고 늦으면 대항력이 없는 것입니다.
세입자에게 대항력이 있으면 부동산의 낙찰자는 세입자를 쫓아낼 수 없고, 대항력이 없다면 쫓아낼 수 있습니다. 즉, 세입자가 선순위냐 후순위이냐에 따라 결정되며 세입자가 법적으로 전입을 언제 했느냐로 결정됩니다.
말소기준권리보다 먼저 전입했으면 선순위 임차인, 나중에 전입했으면 후순위 임차인이 됩니다. 대항력이 발생하는 기준일은 주민센터에 전입을 하고 입주한 다음날부터입니다.
말소되는 권리와 인수되는 권리 기준
말소기준권리는 등기부등본에 기록된 것만 인정하며 관련 내용들이 설정된 날짜 순으로 나열되어 있습니다. 경매에 참여해서 낙찰받은 상황이라면 기준권리를 포함한 그 이후의 권리들은 말소하게 됩니다.
기준권리에 앞서 설정된 것은 모든 부분을 낙찰자가 인수하고, 이를 말소하기 위해서는 추가로 자금을 들어야 합니다.
| 말소되는 권리 | 인수되는 권리 |
| (근)저당권, (가)압류 | 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 |
| 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권·지역권·배당요구를 하지 않은 전세권·등기된 임차권·가처분 | 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권·지역권·배당요구를 하지 않은 전세권·등기된 임차권·순위보전을 위한 가등기·가처분 |
| 배당요구를 한 전세권 | 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분 |
| 담보가등기 |
저당권 근저당권 차이점
1. 저당권 뜻
저당권이란 금융기관에서 돈을 빌려줄 때 담보를 잡는 경우 발생합니다. 대출받는 사람(채무자)의 부동산을 담보로 하여 다른 후순위 채권자보다 우선적으로 채무를 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 은행에 집을 담보로 돈을 빌릴 때 저당권이 발생하며, 저당권은 빌린 금액만큼 설정됩니다.
2. 근저당권 뜻
근저당권이란 저당권의 한 종류로 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 미래의 결산기에 일정한 한도금액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 뜻합니다. 근저당권은 채무자가 빌린 금액의 120~130%까지 설정할 수 있습니다.
쉽게 설명하자면 현재 본인이 돈을 빌리지 않더라도 미래에 빌릴 수 있는 채권까지 담보로 설정한 것입니다. 본인이 빌린 채권만 담보하는 저당권과는 차이가 있습니다.
3. 채권최고액
채권최고액이란 집을 담보로 대출을 해준 주체가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액입니다. 근저당권의 경우 채무자가 빌린 금액의 120~130%까지 금액을 설정할 수 있는데, 채권최고액은 근저당권 보다 더 큰 금액으로 금액을 설정합니다.
그 이유는 채권자(돈을 빌려준 자)의 손해를 줄이기 위해서입니다. 즉, 원금만큼만 저당권으로 설정 시 채무자가 약속한 날에 돈을 갚지 않았을 경우 그 기간 동안 늘어난 이자와 비용에 대해 채권자가 손해를 보기 때문입니다.
근저당권 채권최고액 예시
B가 은행에서 5억을 빌리면서 집을 담보로 잡혔다면 이때 은행은 B의 집이 경매로 넘어갔을 경우 돈을 받기 위해 등기부등본에 저당권 또는 근저당권을 설정하게 됩니다.
B의 집에 저당권이 잡혔다면 5억으로 설정되고, 근저당권으로 잡혔다면 120~130%인 6억 또는 6.5억이 설정됩니다. B가 돈을 제때 갚는다면 (근)저당권은 해제되지만 갚지 못할 경우 채권자가 담보로 잡은 B의 집을 경매로 넘길 수 있습니다.
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지금까지 말소기준권리 기준과 저당권 근저당권 차이점에 관하여 알아보았습니다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기와 경우에 따라 인정하는 전세권이 있습니다. 이 권리 중 등기부 상에 등기일자가 가장 빠른 권리로 보면 되며 말소기준권리보다 빠르면 선순위, 늦으면 후순위 권리로 소멸된다는 점을 기억하시면 됩니다.
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