입주권 분양권 차이점 장점 단점 재건축 재개발 아파트 지식 정보 정리

입주권과 분양권 모두 새 아파트에 입주할 수 있다는 공통점이 있습니다. 하지만 어떤 사업이냐에 따라서 입주권 및 분양권으로 구분됩니다. 택지 또는 신도시 외 노후화된 지역을 재개발과 재건축을 통해 새 아파트로 건축합니다. 이때 재개발과 재건축 단지의 주택을 구입하면 입주권을 얻을 수 있으며 새 아파트로 완성되어 일반인에게 분양기회를 주어 분양권을 판매합니다. 입주권과 분양권의 차이점 및 장점 단점에 대해 이해하기 쉽도록 아래에서 상세히 알려드리겠습니다.

 

입주권 분양권 차이점

입주권과 분양권은 비슷한 것 같지만 분명한 차이가 있습니다. 부동산 시장에서는 2개 의미가 서로 다르게 정의되므로 어떤 것이 다른지 상세히 알고 계셔야 합니다.

 

 

특히 부동산 공부를 시작한 지 얼마 안 되신 부린이라면 하기 내용을 정확히 인지하시기 바랍니다.

 

입주권 분양권

 

1. 입주권

입주건은 재개발, 재건축 사업이 진행될 지역의 조합원이 그 집에 입주할 수 있는 권리입니다. 새 아파트가 만들어지려면 기존의 있던 집(예, 빌라)을 허문 후 다시 새로운 단지로 만들 수 있고 빈 땅에 새롭게 지을 수도 있습니다.

택지나 신도시는 비어있는 토지에 지어지는 경우가 많지만 수도권인 서울 경기와 같은 도심에는 노후된 지역을 선정하여 개발을 통해 신규 아파트로 만들어집니다.

이미 기존 지역에 살고 있는 노후화된 지역을 싹 밀어버리고 재건축, 재개발을 하면 기존에 살고 있던 사람들에게 거주 보장을 위해 그 땅에 아파트가 지어지면 살 수 있는 권리를 주는 것이 입주권입니다.

 

 

1-1. 입주권 장점

입주권이 좋은 점은 총 2가지입니다. 일반 매수가 자유롭고, 좋은 동호수 선정이 가능합니다. 청약 필요 없이 부동산에 방문하여 언제든지 매수할 수 있습니다. 또한 내가 직접 매물을 고르는 것이므로 로열동과 로열층으로 매수할 수 있습니다.

 

1-2. 입주권 단점

입주권의 단점은 초기 투자금이 일반분양 보다 높은 것입니다. 재개발과 재건축은 사업 진행 단계별 프리미엄이 붙게 되는데 프리미엄은 대출이 안되므로 전액 현금으로 지불해야 합니다. 자금 흐름이 좋지 못하다면 입주권 매수가 부담될 수 있습니다.

 

 

재개발, 재건축이 될 것이라는 소문이 돌면 기존 집주인은 가격+프리미엄을 붙여 호가를 높이므로 매수 시 자금 계획에 부담이 있을 수 있습니다. 왜냐하면 위에서 말씀드렸다시피 프리미엄은 대출이 불가능하기 때문입니다.

 

2. 분양권

분양권은 아파트 모집 공고의 일반분양에 당첨된 자가 그 집에 입주할 수 있는 권리입니다. 분양권은 청약을 해 진행되며 청약통장이 필요합니다. 특별공급에 해당하는 신혼부부, 생애최초 청약이 있으며 가점이 높은 경우 1순위에 넣을 수 있습니다.

 

2-1. 분양권 장점

분양권의 가장 강력한 장점으로 좋은 점은 초기 투자금이 적다는 것입니다. 분양가의 10~20%의 현금만 보유하고 있다면 청약을 넣을 수 있습니다. 또한 아파트가 완성되는데 3년 정도의 시간이 걸리므로 3년 뒤 입주할 아파트의 가격을 현재 시세로 매수할 수 있습니다.

분양권은 부동산 시장 상황에 따라 경쟁률에 차이가 있는데, 호황인 경우 경쟁률이 높아 당첨 확률이 낮아질 수 있지만 불황에는 기회일 수 있습니다.

 

 

또한 분양권은 단타로 수익을 얻는 것이 가능한데 전매기간이 없다면 바로 매도가 가능합니다. 단, 전매제한 기간이 있을 경우 해당 기간을 지난 후 매도가 가능한 점 참고하시기 바랍니다.

계약금의 10~20%만 있어도 분양권을 취득할 수 있고 중도금은 대출을 받아 진행이 가능한 부분이라 자금이 타이트한 분들도 금액을 준비하는데 시간적을 벌 수 있는 장점도 있습니다.

 

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2-2. 분양권 단점

분양권의 단점은, 청약 추첨으로 아파트 동 호수가 정해지기 때문에 본인의 운에 맡겨야 합니다. 로열동과 로열층으로 당첨이 될 수도 있고 1층, 2층 등 비선호 층에 당첨될 수 있는 리스크가 있습니다.

간혹 아이가 있는 가정에서 1층을 선호하는 경우도 있습니다. 만약 본인이 1층, 2층에 당첨되었다고 해서 청약을 포기할지 고민하는 경우가 계신데 저층은 로열층 보다 분양가가 저렴하기 때문에 자금 부담이 있는 분께는 장점으로 느끼실 수도 있습니다.

청약은 운이 필요한 영역이며 가점이 높아야 유리합니다. 단, 추첨제로 당첨이 된다면 시세보다 저렴한 가격으로 신규 아파트를 보유할 수 있어 소위 로또청약이라 부르며 높은 시세 차익을 얻을 수 있어 국민들이 많은 관심을 보이고 있습니다.

 

 

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지금까지 입주권과 분양권의 개념에 대해 알아보았습니다. 투자 전 본인의 상황과 포지션을 확실하게 파악하는 전략적 접근이 필요합니다.

개인적으로 필자는 내 집마련을 처음 하려는 생애최초자는 특별공급 청약 쪽으로 노리는 것이 좋다고 보며 부동산 투자 공부를 오래 해오면서 내 집마련이 된 분들은 입주권 쪽으로 투자 방향을 잡는 것이 좋을 것으로 판단합니다.

자금 보유 여부에 따라 포지션이 다르므로 입주권 분양권의 차이점과 장단점을 잘 파악하시어 본인에게 유리한 부동산 투자 하시길 바라겠습니다.

 

위에서 설명한 내용을 하나의 표 입주권과 분양권을 정리하면 다음과 같습니다.

구분	차이점
입주권	재건축 재개발 조합원 지위를 통해 얻을 수 있는 권리
분양권	일반 분양 부분에 대해 청약을 통해 입주하는 권리

 

 

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지금까지 아파트 입주권과 분양권의 차이점 및 장단점을 정리했습니다. 각 용어별 정의와 구체적으로 다른 점을 알아보았습니다. 입주권이나 분양권이냐에 따라 투자 계획이 달라지기 때문에 명확히 인지하시고 계셔야 합니다.