방공제 뜻 소액임차보증 최우선변제금액 MCI MCG 모기지신용보험보증

주택담보대출을 받을 때 LTV가 예상한 금액만큼 안 나오는 경우가 있습니다. 그 이유는 '방공제' 때문입니다. 방공제란 방 빼기라고도 불리고 정확한 명칭은 최우선변제소액임차보증금입니다. 방공제를 모르고 주택담보대출 LTV만으로 대출금액을 계산하면 나중에 예상했던 금액보다 덜 나와 주택을 계약하는데 문제가 발생할 수 있습니다. 그러므로 방공제에 대해 상세히 알고 있어야 합니다. 방공제, 소액임차보증금 뜻과 방공제를 받지 않고 대출금액을 온전히 받을 수 있는 MCI, MCG 모기지 신용보험과 보증에 대해 쉽게 설명드리겠습니다.

방공제

 

방공제 뜻

1. 주택담보대출을 받을 때 주택임대차보호법상 보호되어야 하는 최우선변제금액을 제외하고 대출하는 것
2. 실거주가 목적이더라도 후에 임대(전·월세)를 놓았다가 대출 금액을 차주가 갚지 못할 경우 경매로 넘어가면 세입자에게 최우선변제금액을 주어야 하므로 은행에서는 해당 금액을 공제하고 대출을 진행

주택담보대출을 받은 소유주(집주인)가 대출금을 갚지 못할 경우, 주택을 경매로 넘기고 대출금을 회수합니다. 이때 경매에 넘긴 물건에 소유주가 살고 있지 않고 임차인에게 세를 주고 있었다면, 임차인의 임대보증금 중 일부 금액을 먼저 보호해 줍니다. 이를 최우선변제라고 합니다.

 

이와 같은 상황에 대비하기 위해 은행은 주택담보대출 LTV 한도에서 '방 개수' 만큼 가격을 공제하여 대출금을 지급합니다. 설령 소유주가 전세를 놓을 계획이 없다 하더라도 은행은 방공제를 하여 대출금을 지급합니다.

 

소액임차보증금 뜻

소액임차보증금이란 임차인(세입자)의 보증금을 보호하기 위한 최소한의 금액입니다.

 

주택임대차 소액임차보증금 최우선변제금

세입자(임차인)가 있는 집을 매수했는데 나중에 소유주가 대출금액을 상환하지 못해 경매에 넘어갔을 경우 세입자의 전세보증금을 못 돌려줄 수 있으므로 이를 방지하기 위해 소액임차보증금을 통해 임차인의 보증금을 보호해 주는 것입니다. 이를 방공제라 하며 지역에 따라 금액이 다르게 산정되어 있습니다.

지역별 소액임차보증금

 

구분	소액임차보증금
서울특별시	5,000만 원
수도권	4,300만 원
그 외 지역	2,300만 원

 

방공제 계산 방법

방공제 계산 방법을 예시로 알려드립니다. 서울에 9억 원의 집을 매수했다고 가정했을 때 방이 3개일 경우입니다.

• 9억 원 X 주택담보대출 70% = 6억 3,000만 원
  • 방공제 계산 식 : 6억 3,000만 원 - (5,000만 원* 방 3개) = 4억 8,000만 원

방공제 계산에 의하면 주택담보대출 LTV를 70%를 받으면 6.3억 원의 대출을 받아야 하는데 소액임차보증금을 제외하니 4.8억 원 밖에 나오지 않습니다. 

원래 계획은 70%로 계산을 하여 여유자금을 준비했는데, 차감이 되면 계획에 차질이 생깁니다. 하지만 걱정하실 필요가 없는 것이 바로 MCI와 MCG라는 보증보험이 있으므로 방공제 차감 없이 대출금을 받을 수 있습니다.

 

MCI, MCG 모기지 신용보험 보증

 

MCI 보증보험 (모기지신용보험)

• MCI : Morgage Credit Insurance의 줄임어로 모기지 신용보험
• 보증기관 : 서울보증보험
• 보증료 부담자 : 대출을 취급하는 금융기관에서 부담
• 대상주택 : 아파트, 연립, 다세대, 단독
• 가입 가능 건수 : 1인당 2건
• 가입조건 : 담보 부동산에 선순위 임대차 사실이 없어야 함

MCI(모기지 신용보험)는 서울보증보험에서 제공하며 대출을 받는 채무자가 채무 이행을 하지 않아도 금융기관이 입을 손해를 보증보험사에서 대신 보증을 해주는 제도입니다. MCI는 고객이 비용을 지불하지 않고 금융사가 부담을 합니다. 

MCI에 가입하여 진행하면 금융사마다 상이하나 금리가 0.01%~0.1%로 올라가는 경우가 많습니다. 이자율이 높아져 비용을 부담한다 생각도 무방합니다. 1인당 최대 2건까지 가입할 수 있습니다.

 

MCG (모기지신용보증)

• MCG : Morgage Credit Guarantee의 줄임어로 모기지 신용보증
• 보증기관 : 주택금융공사
• 보증료 부담자 : 고객
• 대상주택 : 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 오피스텔 등
• 가입 가능 건수 : 세대 합산 2건 (최대 1억 원 한도)

MCG(모기지 신용보증)는 주택금융공사에서 제공하는 상품이며 MCI와 달리 보증료를 직접 부담합니다. 금액은 1억 원 당 10만 원 이하입니다. MCG는 세대당 2건까지 가입할 수 있습니다.

 

취급 가능 금융사	은행
u-보금자리론	하나은행, 우리은행, 신한은행, 기업은행 국민은행, 농협은행, 수협은행 ,부산은행 광주은행, 경남은행, 대구은행, 전북은행 제주은행
내집마련디딤돌대출	하나은행, 우리은행, 신한은행, 기업은행 국민은행, 농협은행, 수협은행, 부산은행 광주은행, 경남은행, 대구은행, 전북은행

참고로 MCG를 먼저 적용받을 경우 MCI를 적용받을 수 없으므로 MCI 상품부터 먼저 받기 바랍니다.

 

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지금까지 방공제 뜻과 소액임차보증금(최우선변제금)에 관하여 알아보았습니다. 소액임차보증금은 세입자를 받을 수도 있기 때문에 방공제 금액이라 부르는 최우선변제금을 보장하는 것입니다.

실거주를 목적으로 하더라도 방공제를 제외하고 대출금액이 나오나 MCI와 MCG를 통해 방공제 차감 없이 대출을 받을 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.